Se trata de un asunto en el que los hechos son los siguientes:
El propietario de un local es demandando junto a la comunidad y demás propietarios, en su parte proporcional, en reclamación de los daños por filtraciones de agua y a la obligación de reparar la causa de dichos daños.
Durante el transcurso del procedimiento que dura , aproximadamente casi tres años, procede a la transmisión mediante venta del local, por lo que, cuando se dicta sentencia, existe un nuevo propietario.
Dicha sentencia condena al pago del daño y a la reparación de la causa del mismo.
En la actualidad, se ha de proceder a realizar las obras necesarias , cuyo importe se ha de determinar
La cuestión es: ¿ A quién corresponde el pago de dichas obras, al anterior propietario o al actual?
Bien, para resolver dicha cuestión hemos de acudir a la Ley de Propiedad Horizontal, Ley 49/1960 de 21 de julio, en ella el art.17.11 establece que Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejora.
Ahora hemos de determinar el momento de la exigibilidad pues, como hemos visto, la necesidad de reparación surgió varios años antes, con el anterior propietario. Pero su obligatoriedad se ha determinado con el actual, por sentencia que fue dictada con posterioridad a la transmisión, debiendo la comunidad de propietarios adoptar los acuerdos necesarios para llevar a efecto el debido cumplimiento de la misma y acordar no sólo la realización de las obras si no también deben determinar el coste de las mismas y la derrama correspondiente que ha de abonar cada propietario según su cuota de participación en la comunidad, lo cual se hará con el nuevo propietario.
Si tenemos en cuenta lo establecido en algunas sentencias, como la sentencia de la AP de Madrid, Sección 25ª, de fecha 4 de noviembre de 2013 -EDJ 2013/254561-, que establece «La Sala entiende que se trata del supuesto de aprobación de derramas aprobadas con anterioridad a la venta de un elemento privativo, pero en el que los recibos se van emitiendo con posterioridad a la venta, siendo el nuevo propietario el que viene obligado al pago de las derramas, conforme a lo establecido en el arts. 9.1 y 21.1 LPH -EDL 1960/55- pues el pago de las derramas para pago de una obra, corresponde al propietario que lo sea en el momento en que la Comunidad las exige por medio del recibo expedido al efecto.
Estamos en que, el momento de la la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de las reparaciones necesarias será cuando la Comunidad emita el correspondiente recibo para su pago, independientemente del origen de la deuda.
Por lo que, y en este caso, consideramos que el nuevo propietario es quien debe abonar la derrama que se establezca para la reparación de la causa del daño, puesto que el momento del devengo o exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas obras es posterior a la adquisición del local
Por eso, en el supuesto en que se hubiera determinado la cuantía de las obras a realizar y la comunidad hubiera aprobado derramas, pasando al cobro el recibo correspondiente con anterioridad a la venta del inmueble, sería el anterior propietario quien debe responder de la deuda, pero existe una afección real del inmueble durante los tres últimos años y la parte vencida de la anualidad corriente a la transmisión, con fundamento en lo preceptuado en el art.9 LPH, según el cual los gastos devengados con anterioridad serían responsabilidad del anterior titular ya que su obligación de pago no se extingue con la transmisión del inmueble,sin perjuicio de la afección real expresada en la letra e) del apartado 1 del art.9 de la mencionada LPH, que establece una garantía especial para el cobro de las cantidades que se adeuden por lo gastos comunes producidos en los tres últimos años y la parte vencida de la anualidad corriente a la transmisión, garantía consistente en afectar al pago de tales cantidades el piso o local de que se trate con independencia de quién sea su titular.